土地のあるなしで大きく変わる不動産経営

売地

アパートやマンション経営などの不動産経営を始める、もしくは始めたいと考えているサラリーマンが増えています。それは会社の将来不安や年金の不安、つまり将来に対するお金の不安からきている人はほとんどです。ですが、土地を所有していないサラリーマンが、不動産投資を始める場合には、土地から購入する必要があります。土地から購入をして新築のアパートを建てた場合には、建物代のほかにも土地代もかかってしまいます。そのため2や3階建ての木造のアパートの場合でも、かなりの金額を銀行から借りることになります。土地から購入すると、このように初期投資が大きくなるので、当然利回りも低くなってしまいます。しかし、すでに土地を所有しているのであれば話は別です。その土地がアパートやマンションを建てるのに適している良い立地であればなおさらです。土地を所有していれば当然ですが、土地代はかかりません。かかるのは建物の建設費用と、諸費用のみです。その為、利回りも上がることになります。土地から購入をしてアパートを建てるのであれば、頭金を2から3割程度積む必要性があります。しかし、土地を所有しているのであれば、建物代だけなのでフルローンで建てることも可能です。土地から購入してフルローンだとリスクが上がります。しかし、フルローンといえども建物代だけであれば、リスクも低く抑えることが出来るのです。これが土地活用のメリットといえるでしょう。

木造か鉄筋か、もしくは鉄骨かよく考えよう

間取り図

土地活用でアパートを建てようとしても、いろいろな難題に当たります。まずはどのような構造で作るかです。木造や鉄筋コンクリート造り、重量鉄骨や軽量鉄骨など様々あります。土地活用ですので土地代はかかりません。さらに建物代でも費用を浮かせたいのであれば、木造の2階建てもしくは3階建てがよいかもしれません。それとほぼ同じ費用で建設できるのが軽量鉄骨です。耐用年数は木造は22年で軽量鉄骨は19年とやや短いですが、コストダウンを図ることが出来ます。もしも丈夫で長持ちさせたいのであれば、重量鉄骨で建設する方法もあります。アパートは木造づくりのイメージがありますが、現代では重量鉄骨のマンションのようなアパートも多数存在しています。そして、もっとも丈夫な鉄筋コンクリート造りという方法もあります。鉄筋コンクリートは主に大きなマンションやビル等で見られますが、アパートでも作ることが可能です。ただしコストが木造よりも大幅に変わることや、建設のための時間も長くかかることは覚えておきましょう。